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瑕疵担保責任

売買した建物に欠陥があった時、買い主は売り主に対して担保責任を追及出来る。

これを瑕疵担保責任という。

特約もあるが、それは宅建法上では無効である。民法上では有効である。
では実際に購入した物件に瑕疵があった場合、買い主は売り主に対して、どんな責任を問うことが出来るのか。

契約の解除、または損害賠償請求である。

ただし、その権利を主張できるのは、瑕疵を発見してから一年間のみとなる。

この場合、売り主は善意無過失でも責任を負わなければならない。

さて、しかし特約もある。特約を結べば、この限りではない。

『売り主に過失がある場合に限る』などや『契約の解除はできない』さらに『責任は一切なし』という特約まで結べる。

責任を一切負わないことを免責特約という。

これの特約を結べば、すべて有効となる。

しかしこれは、あくまで民法上のことである。

もしも売り主が業者であった場合は、宅建業者が適用される。

これも八種制限のひとつだ。

基本的にこの制限では、買い主に不利な特約は結べないとなっている。

瑕疵の責任を負うのも、民法で定める一年間とは違い、二年間となっている。仮に二年未満で契約した特約は無効となる。

三年間で契約したなら有効だ。

買い主に不利な特約とならないからである。

さらに売買物件が新築住宅であり、柱や梁などの構造耐力上主要な部分、雨水侵入防止部分に欠陥があった場合は、宅建業法ではなく品確法の適用がある。

この場合、瑕疵補修請求もできる。

権利の行使期間も引き渡しから十年間と長く、優遇されている。